Ondertekenen van een voorlopige koopakte (Deel 1) - juni 2018


Dit zijn de 8 fouten die u moet voorkomen

U heeft een overeenkomst bereikt om het appartement, het huis of de boerderij van uw dromen te kopen, of – aan de ander kant - om uw onroerend goed te verkopen, en u maakt zich klaar om de voorlopige koopakte te ondertekenen. De euforie van het moment kan er echter voor zorgen dat u minder waakzaam bent op bepaalde details, die vervolgens consequenties kunnen hebben voor het ondertekenen van de definitieve koopakte, vooral wanneer u besluit om geen beroep te doen op een notaris.

Dit zijn de belangrijkste fouten die u moet voorkomen tijdens de ondertekening van uw voorlopige koopakte:

1.    Geen rekening houden met de vormvereisten van de voorlopige koopakte

De ondertekening van een voorlopige koopakte is onderworpen aan bepaalde verplichte formaliteiten, die wettelijk zijn voorgeschreven.

Deze verkoopbelofte heeft als doel om de verkoop voor te bereiden en moet daarom bepaalde noodzakelijke vermeldingen bevatten om de verkoop te voltooien: identiteit van de partijen, adres en kenmerken van het goed (voorzieningen, bijgebouwen, hypotheken of erfdienstbaarheden die het goed belasten), geplande verkoopdatum en verkoopprijs.

Wanneer de verkoop een goed in mede-eigendom betreft, bestaan er nog meer formaliteiten die nageleefd moeten worden. Sinds de wet ALUR van 24 maart 2014 moeten er veel documenten aan de voorlopige koopakte toegevoegd worden om de koper te informeren over de samenstelling van het gebouw, over de staat van het gebouw en over de financiële situatie van het mede-eigendom en van de verkoper.

Het is erg belangrijk om te controleren of al deze documenten daadwerkelijk aan de koper zijn gegeven, aangezien deze profiteert van een terugtrekkingstermijn van 10 dagen, die pas begint te lopen vanaf de dag dat hij deze documenten heeft ontvangen, wanneer deze hem zijn toegekomen na de ondertekening van de voorlopige koopakte.

Wanneer de voorlopige koopakte uitgevoerd is door middel van een onderhandse akte, dat betekent zonder hiervoor langs een notaris te zijn gegaan, dan moeten er evenveel exemplaren worden gemaakt als het aantal partijen dat betrokken is bij de verkoop. Voor een stel dat samen koopt, zijn dus drie exemplaren nodig, en elk van de leden van het stel moet de akte ondertekenen. Wanneer de voorlopige koopakte bij de notaris wordt gedaan, dan zal een enkel exemplaar worden getekend tussen de partijen. Dit exemplaar zal bij de notaris bewaard worden; hij kan u hier een kopie van leveren.

2.    Bepaalde technische diagnoses terzijde schuiven

De wet verplicht dat aan de voorlopige koopakte een bepaald aantal verplichte technische diagnoses toegevoegd worden, die als doel hebben om het de koper mogelijk te maken om hiervan kennis te nemen, maar ook om de verkoper te beschermen krachtens zijn garantie voor verborgen gebreken. U dient dus beslist aan de voorlopig koopakte een dossier toe te voegen met de technische diagnose, die de volgende elementen moet bevatten, al naargelang de datum van de bouw van het gebouw, de plaats waar het zich bevindt en zijn bestemming (woonverblijf, bedrijfsruimte of gemengd):

  •          Het formulier met betrekking tot risico’s van blootstelling aan lood
  •          Het verslag dat de aan- of afwezigheid vermeldt van materialen of producten die asbest bevatten
  •          Het verslag met betrekking tot de aanwezigheid van termieten (parasitaire status)
  •          Het verslag van de vorige gasinstallatie
  •          De diagnoses van energieprestatie
  •          Het verslag van de vorige elektriciteitsinstallatie
  •          Het verslag over de risico’s met betrekking tot natuur-, mijn- en technologische rampen (ERNMT)
  •          Het document dat is opgesteld na afloop van de controle van de niet-collectieve rioolzuiveringsinstallaties
  •          De informatie over het bestaan van een risico van aanwezigheid van huiszwammen.
3.    Een voorlopige koopakte ondertekenen zonder notaris

De voorlopige koopakte kan opgesteld worden zonder tussenkomst van een notaris in onroerend recht. Beroep doen op een deskundige in het recht, en met name een notaris die gespecialiseerd is in het onroerendgoed-recht, wordt evenwel zeer aangeraden, des te meer sinds de wet ALUR van 24 maart 2014 die meerdere verplichte vermeldingen en documenten heeft toegevoegd, die bijgevoegd moeten worden aan de voorlopige koopakte. De voorlopige koopakte is een belangrijke stap in het voltooien van de verkoop, die niets anders doet dan het bevestigen van de definitieve koopakte die later bij de notaris wordt voltooid. Deze stap verdient in het bijzonder aandacht.

De tussenkomst van een deskundige is dus niets te veel en voorkomt dat u fouten maakt die de verkoop negatief kunnen beïnvloeden. Vergeten om bepaalde stukken aan de koper over te dragen heeft bijvoorbeeld als gevolg dat het begin van zijn terugtrekkingstermijn uitgesteld wordt (tegenwoordig verlengd naar 10 dagen door de Macron-wet van 6 augustus 2015); zolang deze stukken niet overgedragen zijn, en zelfs als de voorlopige koopakte al is ondertekend, dan kan de koper alsnog van de verkoop afzien, zonder hiervoor een motivatie te geven of een schadevergoeding over te maken!

4.    Vergeten om belangrijke informatiedocumenten te vragen

Andere documenten, alhoewel ze niet verplicht zijn voor het voltrekken van de voorlopige koopakte, zijn desalniettemin onmisbaar. Bijvoorbeeld het stedenbouwkundig attest, dat wordt afgegeven door het gemeentesecretarie van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt. Dit document maakt het de koper mogelijk om informatie in te winnen over bouwmogelijkheden van het terrein en het eventuele bestaan van erfdienstbaarheden. Het hypotheekverslag dat wordt afgegeven door de bevoegde dienst voor openbaarheid inzake grondverkoop maakt het de koper mogelijk om zich te verzekeren van de hypothecaire toestand van het goed, van de bestaande erfdienstbaarheden en van de oorsprong van het eigendom, om vervolgens vervelende verrassingen te vermijden, met name wanneer de verkoper niet de werkelijke eigenaar van het verkochte goed blijkt te zijn!

Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.

< Terug naar het overzicht

France Pro Consult

Boterweg 25 - 7371 GK Loenen
Pays-Bas / Nederland
T: +31(0)55-505 32 85
E: info@franceproconsult.com

home > bibliotheek > ondertekenen van een voorlopige koopakte (deel 1) - juni 2018