Ondertekenen van een voorlopige koopakte (Deel 2) - juli 2018

Dit zijn de 8 fouten die u moet voorkomen (deel 2)

U heeft een overeenkomst bereikt om het appartement, het huis of de boerderij van uw dromen te kopen, of – aan de ander kant - om uw onroerend goed te verkopen, en u maakt zich klaar om de voorlopige koopakte te ondertekenen. De euforie van het moment kan er echter voor zorgen dat u minder waakzaam bent op bepaalde details, die vervolgens consequenties kunnen hebben voor het ondertekenen van de definitieve koopakte, vooral wanneer u besluit om geen beroep te doen op een notaris.

Dit zijn de belangrijkste fouten die u moet voorkomen tijdens de ondertekening van uw voorlopige koopakte:

 

5      Vaag blijven over de wijze waarop het goed gefinancierd wordt

Het is belangrijk om helder en nauwkeurig weer te geven hoe het goed gefinancierd wordt. Immers, de particulier die onroerend goed met woonbestemming koopt, is verplicht om in de voorlopige koopakte te verduidelijken of hij wel of niet van plan is om een lening af te sluiten. Als hij vermeldt dat hij een lening gaat aanvragen, dan wordt het verkrijgen van deze lening een voorwaarde voor het uitvoeren van de verkoop; dat wordt “een opschortende voorwaarde” genoemd. Wanneer de lening hem wordt geweigerd, dan zal de voorlopige koopakte ongeldig zijn en zal de verkoop niet plaatsvinden, zonder dat er enige schadevergoeding door de koper voldaan moet worden.

Het is echter belangrijk om nauwkeurig het nagestreefde type financiering vast te stellen, met name het rentepercentage van de lening en de duur van de lening, zodat de verkoper hem niet kan verwijten dat hij niet alles in het werk heeft gesteld om de financiering van het goed te verkrijgen en dat hij opzettelijk de toekenning van de lening heeft doen mislukken.


6      Zorgen voor een te zware verplichting

Aan de andere kant kunnen er ook andere opschortende voorwaarden, naast het verkrijgen van een lening, worden voorzien door de partijen. Deze opschortende voorwaarden maken het de contractanten mogelijk om een uitvlucht voor zichzelf te creëren, wanneer bepaalde voorwaarden bij elkaar moeten worden gebracht voor de uitvoering van de verkoop.

Het is namelijk belangrijk om te begrijpen dat de voorlopige koopakte in principe geldt als verkoop vanaf het moment dat de partijen overeenstemming hebben bereikt over alle elementen en in afwezigheid van opschortende voorwaarden. Zowel de verkoper als de koper is dus, na ondertekening, verplicht tot het voltrekken van de verkoop. Wanneer een van hen van mening verandert, kan hij door de ander gerechtelijk gedwongen worden om te verkoop uit te voeren. Wanneer de partijen hun verbintenis afhankelijk willen laten zijn van specifieke voorwaarden, is het dus van belang om dit te verduidelijken vanaf de voorlopige koopakte, zodanig dat als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, de voorlopige koopakte automatisch nietig is en de partijen bevrijd zijn van hun verplichting.

Als de koper een goed wil kopen met een vastgesteld doel (bijvoorbeeld om er te gaan werken) dat een vergunning vereist van het gemeentesecretarie voor het veranderen van de bestemming van het gebouw, of wanneer hij beslist werkzaamheden wil uitvoeren, dan zal hem aangeraden worden om in de voorlopige koopakte een opschortende voorwaarde op te laten nemen met betrekking tot het verkrijgen van de noodzakelijke vergunning. Zo geldt ook dat wanneer er rechten van voorkoop op het goed van toepassing zijn (bijvoorbeeld het recht van voorkoop van de gemeente of het recht van voorkoop van een huurder), het gepast is om ervoor te zorgen dat de verkoop uitgevoerd zal worden onder voorbehoud van het feit dat de houder van een recht van voorkoop hier geen beroep op doet.


7 Vergeten om een aanbetaling te vragen

Als de aanbetaling niet verplicht is, dan is het gebruikelijk (en wordt het aangeraden) om aan de koper te vragen om na het ondertekenen van de voorlopige koopakte een bedrag over te maken, in het algemeen van 5 tot 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag zal vervolgens afgetrokken worden van de totale verkoopprijs. Het kost namelijk relatief veel tijd en geld om, hoewel de voorlopige koopakte in principe geldt als verkoop, uw medecontractant, die weigert om de verkoop te voltooien, te dagvaarden voor het voltrekken van de verkoop. Het overmaken van een aanbetaling voor de verkoop maakt het de verkoper dus mogelijk om zich te verzekeren van een bepaalde veiligheid en om de koper af te raden om zich terug te trekken, zelfs om een schadevergoeding te hebben in het geval van onrechtmatige terugtrekking.


8      De aanbetaling rechtstreeks naar de verkoper overmaken

Als er een aanbetaling wordt gevraagd van de koper, dan dient hij deze over te maken aan de notaris, en niet aan de verkoper. De notaris bewaart deze aanbetaling en zal deze pas overmaken aan de verkoper na het ondertekenen van de verkoopakte. De koper beschikt namelijk over een terugtrekkingstermijn van 10 dagen vanaf het ondertekenen van de voorlopige koopakte (of het overhandigen van de verschillende verplichte documenten, als dit niet gelijktijdig is uitgevoerd). Binnen deze termijn kan hij afzien van de verkoop, zonder motivatie en zonder het betalen van een schadevergoeding. Als hij zijn recht van terugtrekking binnen de termijn uitoefent, dan zal deze aanbetaling aan hem teruggestort worden.

Overigens, wanneer de verkoop niet doorgaat vanwege het feit dat de koper een kredietafwijzing heeft gekregen, of vanwege het niet uitvoeren van een andere opschortende voorwaarde, die is bepaald in de voorlopige koopakte, dan moet de aanbetaling ook terugbetaald worden aan de koper.

Daarentegen zal de aanbetaling aan de verkoper worden overgemaakt, bij wijze van schadevergoeding, als de koper afziet van de verkoop na afloop van zijn terugtrekkingstermijn en zonder motivatie zoals voorzien in de opschortende voorwaarden.

 

Alle artikelen en afbeeldingen blijven ons eigendom en mogen niet zonder onze voorafgaande toestemming worden gekopieerd of vermenigvuldigd noch aan derden ter beschikking worden gesteld.

< Terug naar het overzicht

France Pro Consult

Boterweg 25 - 7371 GK Loenen
Pays-Bas / Nederland
T: +31(0)55-505 32 85
E: info@franceproconsult.com

home > bibliotheek > ondertekenen van een voorlopige koopakte (deel 2) - juli 2018